Первым шагом в приобретения недвижимости Болгарии является предварительный договор. Нанятый адвокат, или юрист агентства несет ответственность за правильное составление предварительного договора, ни в коем случае не полагайтесь только на свои знания или советы друзей.
Агентства недвижимости или застройщик обязуются обеспечить правильно составленный договор купли – продажи. Но как вы поймете что к чему если вы не болгарин? Даже если он составлен на двух языках. Рекомендуем что бы договор проверил именно болгарский юрист.
Существует много видов предварительного договора, имеет значение, как и какую недвижимость вы приобретаете. Это может быть недвижимость вторичного рынка, новая недвижимость от застройщика или ее только предстоит построить. Оплата может быть 100%, с рассрочкой платежа, в зависимости от завершенного этапа строительства.
Покупка готового объекта
Предварительный договор будет точно описывать, что вы покупаете, в том числе количество земли, связанной с собственностью. В договоре также будет указана сумма депозита с которой вы согласны.
Договор должен быть на болгарском языке, чтобы соответствовать правовым требованиям, наличие переводчика на сделке добавляет шансов на успешно завершение сделки. Все больше иностранцев приобретают недвижимость в Болгарии, многие застройщики и агентства недвижимости предоставляют договора на двух языках – продавца и покупателя. Это делает процесс покупки более прозрачным.
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ
В договоре юридическую силу имеет текст изложенный только на болгарском языке.
Заявленная цена недвижимости
Распространённая болгарская практика — цена в нотариальном акте ниже, чем фактическая цена, заплаченная за собственность. Преимущество для продавца в том, что он платит меньше налога на прибыль от продажи.
Вы также сэкономите на налогах и сборах, но будете иметь более высокий налог на добавленную стоимость. Например, если вы покупаете недвижимость за € 80 000, но объявить стоимость € 50 000, а затем продаете недвижимость через несколько лет за 100,000 €. Налоговые органы расценят это как прибыль в размере 50 000 € и вы будете облагаться налогом на эту сумму, а не фактическую прибыль в размере € 20,000.
Вы имеете полное право потребовать указать в нотариальном акте полную стоимость недвижимости. Но не исключено что собственник или застройщик попросит от вас разницу, которую он переплатит в налоговые органы.
Покупка строящейся недвижимости
Если вы приобретаете недвижимость на этапе строительства, предварительный договор должен включать в себя полную информацию о недвижимости. Что будет построено, в том числе копии планов и чертежи, показывающие его точное местоположение в пределах участка или развития, количество комнат и оцененный общая жилая площадь, а также;
- Тип материалов, используемых в строительстве;
- Дополнительные услуги, например, бассейн или паковочное место;
- График строительства;
- Цена, включая любые возможные изменения или дополнения;
- График платежей;
- Ответственность сторон за нарушение условий договора или обстоятельств, при которых депозит должен быть возвращен.
Приобретая недвижимость на этапе строительства, платежи распределяются на 12 — 18 месяцев. График оплаты изменяется в зависимости от того, когда вы вносите депозит и когда строительство будет завершено.
Типичный график платежей на недвижимость в процессе строительства:
|
этапы |
Оплата |
| Начальный депозит |
10% |
| 30 дней после подписания предварительного договора |
40% |
| Завершение строительства – акт 14, 15 |
40% |
| Подписание нотариального акта | 10% |
Вознаграждение агентству недвижимости, юристу вы заплатите от фактической стоимости сделки. Как правило, услуги юриста, все необходимые проверки недвижимости входят в вознаграждение агентства. Почти в каждом случае НДС включается в указанную цену недвижимости. Окончательная оплата происходит при подписании нотариального акта и получении застройщиком как минимум акта 15.
Консультация юриста
Предварительный договор является обязательным для обеих сторон. В подписываете договор который составлен застройщиком. Стоит ли нанимать независимого юриста, чтобы проверить что ваши права и интересы будут полностью защищены? Обычно, агентства недвижимости прежде чем предлагать недвижимость тщательно ее проверяют. Тем более если речь идет о будущем строительства. Проверяется как сам застройщик, так и все разрешающие документы выданные ему муниципалитетом. Если вы покупаете недвижимость самостоятельно, настоятельно рекомендуем вам нанять хорошего юриста.
Сборы адвоката могут быть рассчитаны за каждый час работы или в процентах от цены покупки. Например, от 1 до 2 процентов, при этом минимальную плату (например, 400 евро).
депозит
Оплата происходит в размере 10%, как только вы подписали предварительный договор. В некоторых ситуациях вы можете заплатить небольшую сумму депозита в качестве «доброй воли» и оплатить оставшуюся часть депозита от семи до десяти дней. В предварительном договоре будет указываться сумма и период, в течение которого вы должны произвести оплату.
Предварительный договор — важные пункты договора
Одной из главных причин для привлечения юриста – внесение важных пунктов в договор защищающие ваши интересы. Положения в договоре определяют требования, которые должны быть соблюдены, чтобы обеспечить выполнение договора.
Если какое-либо из условий не выполняется, то договор может быть приостановлен или признан недействительным, а депозит возвращается. В случае если вы не в состоянии исполнить договор, и причины не перечислены в пунктах и положениях договора, вы потеряете свой депозит или даже часть уже внесенной суммы.
Часто наши клиенты в месте с недвижимостью приобретаете еще и часть интерьера, например мебель или бытовую технику. В этом случае все помимо недвижимости должно быть перечислено и прилагается в качестве дополнения к договору.
Есть много возможных условий на которые надо будит обратить внимание юристу:
- получения ипотечного кредита (см ниже);
- получение разрешения на строительство, например, для ремонта или улучшения;
- подтверждая, что площадь земельного участка, закупаемые за собственность соответствует земельного кадастра;
- продажи другого имущества;
- получение удовлетворительного обследования здания или осмотра.
ипотека
Оговорка ипотечного кредитования утверждает, что покупатель освобождается от исполнения договора, если он не может получить ипотечный кредит. Это хорошая идея, чтобы включить этот пункт, даже если вы не планируете получить ипотечный кредит.
В пункте ипотечного кредитования следует указать сумму, срок и процентную ставку ожидаемой или согласованной с банком. Если вы не можете получить ипотечный кредит на согласованную сумму и сроки, вы не потеряете свой депозит. Вы должны подать заявку на кредит в течение определенного времени после подписания договора, период которого описан в договоре.
ВНИМАНИЕ !
Если вы не можете получить кредит по причинам, которые не смогли предвидеть, вы все равно можете потерять свой депозит.
1 комментарий