Насколько высоки тарифы риэлторов и юристов в Болгарии? Как насчет других расходов на покупку недвижимости?
Насколько сложным является процесс покупки недвижимости в Болгарии?
Покупатели должны помнить, что в отличие от Великобритании, США и других развитых стран, Болгария не имеет централизованного реестра собственности. Требуется поиск собственности, и процесс должен быть поручен компетентному болгарскому адвокату или консультанту.
Очень важно найти советника, которому вы можете доверять, и провести полное обсуждение того, почему вы покупаете (для инвестиций? Для проживания?). НЕ убеждайте разработчиков или инвестиционные схемы, что нет необходимости проводить тщательную дискуссию с действительно доверенным советником. Это абсолютно необходимо.
Иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость и землю, в которой она была построена. Иностранным инвесторам запрещено владеть сельскохозяйственными угодьями, но ограничение будет сокращаться с 01 января 2014 года.
Граждане стран ЕС могут владеть собственностью и землей в Болгарии на тех же условиях, что и болгары.
В настоящее время существует альтернативный вариант при покупке земельной собственности — для образования болгарской зарегистрированной компании, при этом покупатель является единственным владельцем и директором (покупатель может выбрать, чтобы добавить других директоров, например, его супругу).
При покупке недвижимости, не связанной с землей, компания не нужна, но часто бывает целесообразной. В противном случае, если вы купите квартиру и продаете главный прокат, новый владелец может запретить въезд на землю вокруг квартиры.
Важным вопросом является: «Должна ли компания регистрироваться по НДС или нет»? Обсудите это со своим консультантом.
Правила НДС
- Если продавец является физическим лицом, покупатель является физическим лицом, без НДС
- Если продавец является физическим лицом, покупатель — компания, без НДС
- Если продавец является компанией, НДС требуется, если компания зарегистрирована для НДС, или если стоимость имущества превышает 50 000 левов (25 510 евро)
- Если продавец является компанией, зарегистрированной для НДС, а покупатель зарегистрирован компанией для получения НДС, покупатель может получить возврат НДС.
Поэтому, если вы покупаете у разработчика (который, вероятно, является компанией, зарегистрированной для НДС), вам может потребоваться зарегистрироваться в VAT.
В любом случае, если продажная цена составляет более 50 000 левов (25 510 евро), и имущество было куплено через компанию, вашей компании необходимо будет получить НДС, поскольку ее оборот составляет более 50 000 левов (25 510 евро). После продажи вам необходимо зарегистрироваться для получения НДС в течение 14 дней.
Если НДС уплачивается, НДС составляет 20% от налогооблагаемой базы — разница между продажной ценой и «базовым оборотом» в размере 50 000 левов (25 510 евро) — поэтому, если вы продаете за BGN51 000 (26 020 евро) НДС выплачивается в размере 20% от 1 000 левов (510 евро). Или, если ваша цена покупки выше 50 000 левов (25 510 евро), НДС составляет 20% от разницы между вашей покупкой и вашей продажной ценой.
Усложнение возникает, если вы купили у компании, потому что тогда вы, вероятно, восстановили бы НДС, который ваш разработчик заплатил (и включил в цену продажи). Вы зарегистрировали бы компанию, затем зарегистрировали бы для НДС, и восстановили бы НДС, который ваш продавец поручил вам. Когда вы продаете, вам нужно будет полностью вернуть этот возврат НДС (даже если цена собственности упала).
Корпоративный маршрут
Создание компании для приобретения недвижимости не является чем-то необычным, и есть много риэлторов, которые предлагают это как часть пакета.
Эти шаги заключаются в следующем:
- Когда вы найдете интересующую вас собственность, сделайте предварительный запрос, чтобы получить ответы на свои вопросы и задать начальные вопросы. Когда вы уверены, что хотите собственности, договоритесь.
- По достижении соглашения предварительный договор составляется и подписывается продавцом или представителем, и в то же время вы должны разместить депозит на 10% для обеспечения собственности.
- Затем начинается поиск названия, так как ваш риэлтор начинает настраивать компанию для вас.
- Когда компания была настроена и название «очищено», обе стороны подписывают «договор купли-продажи» (нотариальный акт), в то время как вы платите существующий баланс от покупной цены и «ключей», переданных вам. Вы теперь гордый владелец.
Чтобы зарегистрировать частную компанию с ограниченной ответственностью (OOD), вы должны:
- Придумайте уникальное название компании и зарезервируйте его.
- Проект устава или учредительный договор.
- Назначить управляющего директора (или совета директоров).
- Депозит не менее 70% от уставного капитала и получение банковского акта, подтверждающего внесение депозита. Минимальный базовый капитал составляет 5 000 BGN (€ 2,551).
- Зарегистрируйтесь в коммерческом регистре, приобретите все необходимые разрешения, а затем дождитесь публикации в государственном бюллетене. Регистрация компании технически завершена. Однако есть еще несколько шагов:
- В течение трех дней с момента регистрации зарегистрируйте компанию в Национальном статистическом институте и получите номер BULSTAT.
- Зарегистрируйтесь в Национальном институте социального обеспечения и местной налоговой инспекции.
Теперь у вас есть юридическая компания.
Примечание. В Болгарии существует цена оценки налога, аналогичная «приемлемой стоимости» Великобритании. Это значение обычно в несколько раз ниже, чем цена продажи. По разным причинам большинство приобретателей предпочитают, чтобы эта более низкая цена должна была появляться на заглавных работах, а не на реальной цене продажи. Из-за этого могут быть расхождения между ценой, которую вы платите, и ценой, написанной на основании документов о праве собственности.
Нотариальный акт
Согласно болгарскому законодательству передача прав собственности, а также установление ограниченных прав в отношении недвижимого имущества осуществляется путем формального соглашения (обычно называемого «нотариального акта»), исполняемого сторонами, и должным образом квалифицированным нотариусом, уполномоченным действовать в пределах области нахождения имущества.
Передача права собственности или ограниченные права в отношении недвижимости подлежат регистрации в соответствующем Реестре недвижимости. Правообладателем имущества считается лицо, зарегистрированное в Реестре недвижимости.
Для завершения процедуры, необходимой для регистрации собственности, требуется в среднем 17 дней.
