Сравнение аренды в соответствии с законами Болгарии и Германии

Сравнение аренды в соответствии с законами Болгарии и Германии

Договор аренды — краткое сравнение аренды в соответствии с законодательством Болгарии и Германии.

Правила, регулирующие аренду жилья в Болгарии, содержатся в  Болгарском законе об обязательствах и контрактах (SVG), и в отличие от Гражданского кодекса Германии (BGB) , где конкретно регулируются договоры аренды жилья, предмет договора не имеет отношения к болгарскому законодательству. В этой статье, в сравнении с законодательством Германии, с точки зрения болгарского законодательства, аренда с акцентом на лизинг недвижимого имущества, в котором правила могут в принципе также применяться к движимому имуществу, более тщательно изучается.

Форма договора

Как болгарский, так и немецкий законодательные органы не предполагают, что для действительности договора аренды действует конкретная форма, то есть заключенные в устной форме договоры аренды действительно эффективны и имеют обязательные последствия для обеих сторон. Разница заключается в том, что согласно  § 550 BGB договор, не заключенный в письменной форме, действителен на неопределенный срок. Такое предположение не существует в нашем законе. Вместе с тем рекомендуется, чтобы договор, заключаемый на срок более одного года, был зарегистрирован с целью проверки нового владельца арендованного имущества.

Это одно из основных различий по сравнению с законодательством Германии. Согласно БГБ, третье лицо заменяет арендодателя в случае продажи жилой недвижимости арендованной квартиры и имеет те же права и обязанности по отношению к арендатору. В Болгарии это правило применяется в течение всего срока действия контракта, только если оно было ранее зарегистрировано — статья 237 (1) SVG. Еще одной возможностью для обязательства нового владельца арендованного имущества / имущества является подписание договора на достоверную дату, то есть его заверение должно быть заверено нотариусом. В этом случае новый владелец связан условиями контракта до конца срока, но не более одного года после передачи — статьи 237 (2) SVG.

Срок договора

В Болгарии аренда может быть заключена на неопределенный или ограниченный срок, поскольку срок ограничен 10 лет по статье 229 SVG , если это не коммерческая сделка. Любое соглашение на срок, превышающий максимальный период, неэффективно, и период аренды считается закрытым в пределах допустимых законом сроков.

Еще одним ограничением, введенным законодателем, является возможность сублизинга третьим лицам на срок до трех лет со стороны лиц, которые не являются собственниками имущества (например, администраторы, пользователи) и не имеют полномочий по этому вопросу.

Передача использования третьим лицам

Этот институт известен как по немецкому, так и по болгарскому законодательству, при этом правила аналогичны. Важным аспектом этого является то, что при передаче использования арендованного имущества третьим лицам арендатор несет ответственность за арендодателя за его действия или ущерб, причиненный им.

Права и обязанности

Договаривающиеся стороны имеют следующие права и обязанности:

  1. Хозяин обязуется передать арендованное имущество в состоянии, подходящем для согласованной цели использования, если не согласовано иное. Если предмет передан в неконституционном состоянии, арендатор имеет право запросить коррекцию, снижение цены или расторжение договора. По этой причине в основном создается протокол приема / передачи, при котором состояние свойства / вещи записывается во время передачи.
  2. Арендодатель является нарушением ненарушенного использования вещи при выселении, доступа к арендованному пространству без согласия арендатора, проведения крупных ремонтных работ без согласия арендатора, которые также снимают владение имуществом, аренду арендуемого имущества в еще эффективном Аренда с предыдущим арендатором, может выражаться, запрещена. За эти действия арендодатель несет ответственность.
  3. Основной обязанностью арендатора является выполнение согласованной цены аренды. В отличие от законодательства Германии, в нашем законодательстве нет положений, касающихся вклада, который стал неотъемлемой частью контрактных положений в последние годы. Законодатель оставил это соглашение воле договаривающихся сторон. BGB включает подробные инструкции по эксплуатационным расходам на квартиру, а SVG определяется только тем, что арендатор должен заплатить за это. Как правило, это включает в себя затраты на электроэнергию, воду и тепло. Редко эти суммы включены в стоимость аренды, они обычно не включаются в контракт, так как их количество меняется ежемесячно и зависит от потребления арендатора, за счет которого они идут.
  4. Арендатор обязан использовать договор или предполагаемое использование (например, арендованная квартира не может использоваться в качестве ночного клуба).
  5. Арендатор предполагает содержание имущества / имущества и стоимость незначительного ремонта из-за ущерба, причиненного обычным использованием. Законодатель неполно перечисляет примеры такого ущерба: загрязнение стен в помещениях, повреждение ржавчины кранами и т. Д. Все остальные необходимые работы должны выполняться арендодателем, если только они не будут нести арендатор. В этом случае арендатор несет ответственность как за свои собственные виновные действия, так и за принадлежащие ему домохозяйства. Допустимо урегулирование затрат на ремонт с арендной платой в пользу договаривающейся стороны, которая несет ее без вины. В этом контексте арендатор обязан немедленно сообщить арендодателю об ущербе и вмешательстве в этот вопрос.
  6. Правила дома, предусмотренные в Гражданском кодексе, эквивалентны обязанности арендатора, предусмотренной SVG, для выполнения положений в соответствии с порядком и управлением кондоминиумов при условии, что арендованные помещения являются частью того же.
  7. В конце контракта или по окончании срока арендатор обязан вернуть товар и оплатить любой ущерб, нанесенный им. Из этой ответственности он может быть освобожден только в том случае, если он сможет доказать свою невиновность с точки зрения ущерба. В случае прямых договоров аренды на практике применяется второй протокол приема / передачи при передаче объекта аренды, в соответствии с которым состояние вещи регистрируется на момент прекращения договора.

прекращение

Срок аренды в Болгарии заканчивается в конце согласованного времени. Если после окончания контрактного периода арендатор продолжает использовать арендованное имущество со знанием и без возражений арендодателя, аренда считается продленной на неопределенный срок.

Согласно ст. 238 SVG, аренда на неопределенный срок может быть прекращена устно или письменно обеими сторонами с одномесячным периодом уведомления.

В этом заявлении отражены юридические принципы, которые стороны обязаны соблюдать. Однако по желанию стороны могут договориться о дополнительных правилах, правах и обязанностях, связанных с урегулированием споров, в случае неуплаты арендной платы, требований о возмещении ущерба, выселении имущества, устранении ущерба и т. д.

Исходящий закон и степень абстрагирования положений SVG предполагают множество особенностей при заключении договора аренды, который должен быть рассмотрен договаривающимися сторонами. Аренда является одним из основных компонентов экономической жизни и, как таковая, открывает множество вариантов соглашений, которые не законодательно и не регламентируются законодателями, и по этой причине к лизингу следует подходить с пониманием и осторожностью, независимо от интенсивности их финансовой отчетности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *